Lors de l’achat d’un bien immobilier, les frais de notaire ou frais d’acquisition correspondent aux sommes à payer pour l'acquéreur en plus du prix de l’achat. Ce sont essentiellement des impôts payés à l’Etat qui comprennent la rémunération du notaire, les droits de mutation et les débours. Ces frais supplémentaires peuvent être calculés en amont de l’acquisition. Leur montant dépend de différents facteurs comme la localisation du bien et de son type (neuf ou ancien).
Depuis le 25 février 2022, un arrêté fixant les tarifs réglementés des notaires a modifié leur marge. L’objectif de taux de résultat moyen atteint désormais 32.7% contre 30% auparavant. Ce taux participe au calcul déterminant une “rémunération acceptable” que peuvent percevoir les notaires.
Les frais d’acquisition sont-ils identiques pour les biens neufs et anciens ?
Premièrement, il faut savoir qu’un bien qui a déjà été habité est considéré comme ancien. C’est aussi le cas pour un logement dont la construction date de plus de 5 ans ou qui a déjà été vendu une fois ou encore donné en succession. Avec ce type de bien, le montant des frais de notaire se situe entre 7% et 8% du prix de vente du logement. Pour un bien s’élevant à 300 000 €, l’acquéreur paiera des frais supplémentaires compris entre 21 000 € et 24 000 €.
De ce fait, il est très important de prendre en compte ces informations pour votre projet d’acquisition. Si la banque évalue votre capacité d’achat à 400 000 €, alors vous devrez orienter vos recherches pour des biens ne dépassant pas les 370 000 €. Précisons qu’aujourd’hui les banques refusent souvent de financer les frais de notaire et les frais d’agence. La raison est que ces deux types de frais ne constituent pas une partie de la valeur du bien, ils sont considérés comme des frais supplémentaires.
Dans le cadre d’un logement neuf, qui n’a donc jamais été habité, les frais de notaire se situent entre 2% et 3% du prix d’achat. La différence entre le neuf et l’ancien est notable et s’explique par une taxe de publicité foncière moins élevée.
Lors des petites transactions, un plafond de 10% du prix du bien s’applique au coût global des émoluments du notaire. Attention, le montant ne peut pas être inférieur à 90€.
Quelles sont les différences pour un terrain constructible ? Pour une succession ?
Les frais de notaire pour un terrain sont les mêmes que pour les biens immobiliers anciens ; ils se situent entre 7% et 8% du prix de vente. Dans le cadre d’une succession, la somme à régler dépend de la valeur des biens en question et des actes à accomplir. Des taxes, des honoraires et des débours s’appliquent lors d’une succession.
Les frais de notaire : à quoi correspondent-ils exactement ?
Les frais d’acquisition regroupent les droits de mutation, les débours et les émoluments du notaire :
Droits de mutation
Ces droits regroupent différentes taxes qui sont toutes reversées à l’État et aux collectivités. C’est la plus grande part des frais de notaire, on y trouve la taxe de l’État (0.095% à 0.1125%), la taxe départementale (3.80% à 4.50%) et la taxe communale (1.20%). Dans un bien neuf, les droits de mutation représentent 0.715% tandis qu’ils se situent entre 5.09% à 5.81% dans de l’ancien.
Débours
Le notaire verse des frais administratifs divers pour financer des démarches et intermédiaires, c’est ce que l’on appelle les débours. Taxe sur la publicité foncière, cadastres, géomètres, bureau des hypothèques, frais de timbre, constitution du dossier, contribution de sécurité immobilière et autres représentent en moyenne la somme de 1 200 €.
Émoluments du notaire
Que ce soit pour bien neuf ou ancien, ces frais sont calculés par rapport à un barème précis et proportionnel au prix de vente du bien. C’est sans oublier la TVA de 20% du résultat obtenu qui s’ajoute et définit les émoluments du notaire. Dans le cas où un bien est vendu au prix de 300 000 € TTC, le taux applicable de 0.799% donne 2 397 €, on y ajoute le montant supplémentaire de 397.25 € pour atteindre la somme de 2 794,25 €. Enfin, avec la TVA de 20 % (558.85 €) on obtient un total des émoluments du notaire de 3 353,10 €.
Existe-t-il un moyen de simuler ses frais de notaire facilement ?
Vous n’êtes pas à l’aise avec les chiffres ? Rassurez-vous il existe des sites internet vous permettant de calculer vos frais de notaire. Vous pouvez par exemple vous rendre sur ce lien pour calculer vos frais de notaire.
Y a-t-il des astuces à connaître pour faire baisser les frais d’acquisition ?
Dans de l’ancien, une des premières solutions pour faire baisser les frais de notaire est de ventiler le mobilier du bien. Généralement, lors de l’achat d’un bien immobilier, une cuisine aménagée et une salle de bain sont comprises dans le prix d’achat. Prenons l’exemple d’un bien coûtant 300 000 € avec des frais d’acquisition s’élevant à 22 530 €. Estimons que dans ce bien, il y en ait pour 10 000 € de mobilier. Au lieu d’acheter ce bien pour 300 000 €, vous allez l’acheter pour 290 000 € plus 10 000 € de mobilier. Ce jeu d’écriture légal fait toute la différence, car les frais de notaire sont calculés uniquement sur la valeur du bien immobilier. Ainsi, les frais d’acquisition ne sont plus que de 21 850 € soit une économie de 680 €.
Allons plus loin en gardant les bases de notre exemple ci-dessus. Il existe une solution complémentaire qui est d’intégrer les frais d’agence immobilière dans l’acquisition. Cependant, le bien doit être ancien et vendu par une agence immobilière. Pour notre exemple, nous allons considérer que des frais d’agence d’une valeur de 15 000 € s'appliquent au prix de vente. Ainsi, le montant du bien se décompose en trois parties : la valeur du bien égale à 275 000 €, le mobilier de 10 000 € et les frais d’agence que l’on estime à 15 000€. Les frais de notaire s’appliquent uniquement sur les 275 000 € et atteignent la somme de 20 820 € ; soit une économie de 1 710 € !
Lors de ce type d’opération, il faut savoir rester raisonnable et ne pas dépasser 4% de la valeur du bien dans la ventilation du mobilier. Au-delà, cela peut poser un réel problème en cas de contrôle si l’on est dans l’incapacité de justifier la somme ; si le vendeur a pu conserver les factures des meubles, c'est l’idéal.
La prévision d’un apport personnel est fortement conseillée pour payer ses frais, car les banques n’aiment majoritairement pas les financer. Cela peut être bloquant si vous avez besoin de financer votre bien à 100%.
Autre astuce, un notaire peut offrir une réduction sur ses émoluments dans la limite de 20% lorsque le montant du bien est supérieur à 100 000 €. Attention, cette remise doit s’appliquer de la même manière pour tous ses clients.
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