Investir dans l’immobilier locatif, c’est se construire un patrimoine solide et durable en percevant des loyers tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. Afin de concrétiser votre projet immobilier, il faut sélectionner le bien ayant un bon rapport locatif, trouver un locataire, gérer son entretien, sélectionner un locataire, établir la gestion du bien, suivre et respecter une série de formalités administratives.
Dans la réalisation de ce projet fructueux, nous vous proposons de vous accompagner par des conseils pratiques, tels que le financement de votre projet immobilier, le calcul de la rentabilité de votre bien, bien choisir son logement, la fiscalité et la gestion locative.
Choisir son investissement : neuf ou ancien ?
Lorsque vous vous lancez dans un projet immobilier, il est primordial de savoir si vous voulez investir dans un logement neuf ou ancien. Plusieurs facteurs sont a prendre en compte dans votre choix :
Logement neuf
Disposer d’un bien immobilier neuf c’est jouir d’un logement confortable, répondant aux dernières normes en vigueur.
Le neuf vous permet de bénéficier d’une isolation phonique et thermiques parfaites. Les normes acoustiques sont respectées.
Un autre avantage à prendre en compte, en achetant un logement neuf, est que vous aurez droit à plus de garanties telles que la garantie biennale, décennale, la garantie du remboursement de l'acompte, de bon fonctionnement ou la garantie de parfait achèvement.
Un autre élément à prendre en compte si vous achetez dans le neuf est que vous pourrez bénéficier d’avantages fiscaux grâce à certains dispositifs :
- La loi Pinel : c’est la 8ème niche fiscale la plus utilisée en France qui accorde une réduction d’impôt de 12%, 18% ou 21% du prix d'acquisition du logement.
- Le régime de la location meublée : le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ou de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) permet une réduction d’impôt.
- Le dispositif Censi-Bouvard : qui vous permet une exonération d’impôt de 11% (hors taxe) du prix d’acquisition du logement dans la limite de 300 000 € par an.
Enfin, les frais de notaire sont plus avantageux et s’élèvent à 3% en moyenne pour les logements neufs.
Logement ancien
L’investissement locatif dans l’immobilier ancien est encore très prisé et reste un des principaux placements immobiliers.
Les logements anciens sont souvent mieux situés, en centre-ville, proches des commodités et ont généralement plus de cachet.
Ils prendront plus de valeur à moyen terme, surtout si vous effectuez des travaux de rénovation.
Vous pourrez aussi profiter d’avantages fiscaux tels que le dispositif Pinel, qui a été complété par la loi Denormandie en 2019, et la loi Malraux. Cette dernière a l’avantage de vous permettre de défiscaliser des travaux de restauration si votre bien se situe dans un immeuble classé.
Le financement de l’investissement
Au cours d’un investissement locatif, en SCI ou non, chaque investisseur doit trouver le mode de financement le plus adapté à sa situation. C’est-à-dire en fonction de son patrimoine immobilier, financier et de sa situation familiale. Cette analyse est importante pour le bon déroulement du projet. Cela vous permettra de construire votre dossier.
En France, différents modes de financement sont à la disposition des investisseurs. Il y a les fonds propres, le recours aux différents prêts bancaires, et à d’autres financements.
Un financement par fonds propres
Acquérir un bien immobilier par fonds propres est une possibilité comportant des avantages et des inconvénients.
L’avantage, dans ce cas, est que l’investisseur utilise les liquidités en sa possession pour acquérir le bien. Il n’a donc pas besoin d’avoir recours à une banque et cela facilite le dossier d’investissement puisqu’aucun accord avec une banque n’est nécessaire. Ce moyen de financement est rapide et simple. Il facilite l’investissement sur des marchés très prisés où l’offre est rare.
Les financements bancaires
Différents financements bancaires s’offrent à vous lors d’un achat :
Le prêt immobilier classique :
C’est le mode de financement le plus utilisé. En échange d’un prêt d’une somme d’argent, l’investisseur devra rembourser une somme d’argent chaque mois sur un nombre d’années prédéfinis. Il est fortement recommandé de bien négocier son prêt pour avoir un taux d’intérêt avantageux et de limiter les frais en cas de remboursement anticipé.
Le crédit à la consommation :
Cette autre option peut, dans certains cas, être utilisée. Cependant, il doit être apparenté à un versement en fonds propres.
Le prêt in fine :
La banque vous fournit l’intégralité des fonds et elle demande en retour le remboursement du capital dans sa totalité. L’avantage est que les mensualités sont faibles mais vous devrez faire attention à rembourser le prêt à l’échéance, dans son intégralité.
Comment calculer la rentabilité de votre bien immobilier ?
Pour que votre investissement soit rentable, les loyers perçus doivent générer un revenu permettant de couvrir toutes les charges concernant le bien (frais d'entretien, assurance, frais de gestion, impôts...)
La rentabilité locative permet de définir la différence entre le revenu perçu et le montant de l’investissement.
Pour obtenir la rentabilité nette, vous devrez ajouter à votre calcul toutes les charges induites au bien.
La gestion locative
Lorsque vous avez effectué votre achat immobilier, et afin de vous assurer de percevoir régulièrement des loyers, il faudra mettre votre logement en location.
Si vous manquez de temps et de connaissance dans ce domaine, il est fortement recommandé de faire appel à une agence immobilière pour la gestion locative : elle saura gérer et vous conseiller sur les travaux à réaliser pour le confort de votre locataire. Elle gèrera d’autres dépenses vous incombant et les litiges qui pourraient survenir entre vous et votre locataire.
L’agence vous accompagnera dans ce projet en vous apportant son expertise avec des conseils adaptés à votre projet.
Elle s’occupera de réaliser l’annonce immobilière, de trouver le candidat idéal pour votre bien et elle s’occupera de la gestion administrative.
Le Cabinet Vinciguerra, expert dans le bassin Genevois vous accompagnera tout au long de votre projet immobilier.
Date de mise à jour : 05/04/23Date de création : 05/04/23
